הורדת הקובץ באנגלית בפורמט PDF

By Jeffrey H. Lerman, Esq., The Real Estate Investor’s Lawyer™ (www.RealEstateInvestorLaw.com)

Nevada has just passed a new law (SB405) that could provide business owners greater protection from creditors (the law goes into effect October 1, 2011). It addresses existing problems in at least two areas in the world of asset protection: single member limited liability companies (SMLLCs) and charging orders.

The highlights of this new law:

1. Single Member LLCs and Single Shareholder Corporations

Here’s the problem that currently exists. In recent years, a few bankruptcy courts outside of California have allowed creditors to do something to owners of SMLLCs that they could not do to owners of LLCs with more than one member: pierce the LLC protective veil and get to the owner’s personal assets. The detailed legal explanation of the courts’ reasoning in those cases is beyond the scope of this article. The impact, however, is effectively to put the smaller investor (including the husband and wife, who are treated as a single member in the eyes of the law) at greater risk from creditor attacks than the larger investors (who generally have a greater ability to include at least one additional member in their LLCs). That different treatment just feels unfair, regardless of what road the court takes to reach that conclusion. In our law firm, we routinely advise our clients contemplating the SMLLC to address this risk (even though no California court has followed this trend yet) by adding at least one member to their LLC, even if that member owns a relatively small percentage interest (for example, 5-10%).

The new Nevada law addresses that problem to a certain extent by specifically making the charging order the exclusive remedy of a judgment creditor for Nevada LLCs, corporations and LPs, specifically including both single member LLCs and single shareholder corporations. A charging order is essentially an order issued by the court granting the judgment creditor a lien over the judgment debtor’s interest in the business entity. This is the same remedy a creditor could get against the multi-member LLC. By making the charging order the exclusive creditor remedy against SMLLCs, it means creditors cannot foreclose on that charging order lien and get to the SMLLC owner’s personal assets.

2. No Equitable Remedies

The second problem addressed by the new law involves alternate equitable remedies. Before SB405, even if the charging order was deemed the exclusive creditor remedy (for multi-member LLCs), a creditor could still potentially get to the individual behind the entity by using certain equitable remedies such as reverse veil piercing, alter ego, constructive trust and resulting trust theories.

SB405 closes that “loophole”. It adds language to the Nevada LLC, LP and corporation statutes specifying that no other remedies (i.e., no equitable remedies) can apply. There is one exception to this new law only with respect to corporations, allowing the alter ego theory to be the exclusive equitable remedy to apply to corporations.

While SB405 is certainly a significant development in the law of asset protection in general, the key question, as with so many asset protection laws, is how this new legislation would apply, if at all, to you. Whenever a business operates across state lines, any legal dispute triggers a “conflict of laws” issue: which state’s laws govern the resolution of the dispute?

So, if you’re a California resident and use a Nevada LLC to own your California property and get sued by a California resident, then under current California law, the court would most likely apply California law to your case and, odds are, Nevada’s SB405 would not help you. That could change at any time. Moreover, if you get sued in a court outside California, that state’s different “conflict of laws” rules would determine whether SB405 would apply or not. If you own property in Nevada, however, SB405 could be a real game-changer, for your benefit.

--------------

If you would like more information about this topic and how it applies to your unique situation, or if you would like to discuss any real estate investing legal issue, please contact Jeff Lerman, Esq., The Real Estate Investor’s Lawyer™, at jeff@lermanlaw.com.

מרבית הבתים צמודי הקרקע בארה"ב נבנים באופן שונה מהבניה המקובלת בישראל. בטון ולבנים מוחלף בעיקר בעץ. לרוב בתים צמודי קרקע בארה"ב נבנים באופן הבא:

משטח (היסוד לבית) מבטון

קורות עץ: עמודים תומכים, קירות, תקרות, גג, וכו'.

כלומר, אחרי יציקת משטח הבטון על הקרקע הבית נבנה מקורות בגדלים שונים של עץ.

התמונות הבאות של בתים שונים ממחישות את אופן הבניה: 

הרצאה מוקלטת מחודש יולי 2011

הקשבה או הורדה של ההקלטה 

חלק ראשון

חלק שני

קובץ הנלווה - הורדה

מתווך - Realtor / Agent

איש מקצוע הנושא בתעודה (רשיון) מהמדינה בה הוא רשאי לעסוק במכירה וקנייה של נכסי נדל"ן. הרשיון שונה ממדינה למדינה, כמו החוקים. איש זה מחוייב בחוקי גילוי נאות וחוקים אחרים וחייב בדין וחשבון לרשיות העוסקות ברגולציה של ענף הנדל"ן במדינה בה הוא נושא את הרשיון. Realtor הינו סוכן בעל רשיון החבר בארגון המתווכים המקומי והארצי. ברוב המדינות סוכן איננו חייב להיות Realtor על מנת לעסוק בתחום.

ברוקר - Broker

ברוקר הינו רשיון נפרד מרשיון המתווך. רשיון זה מעניק לבעליו את האפשרות לפתוח משרד נדל"ן ולהעסיק סוכנים (מתווכים). ברוקר הינו נושא האחריות הראשי במשרד תיווך נדל"ן.

משכנתא - Mortgage

הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס למטרת רכישתו או השבחתו. 

שורט סייל - Shortsale

מכירה בחסר. הכוונה היא במכירה של נכס במחיר הנמוך מהמשכנתא הקיימת על הנכס. לדוגמא מכירה של נכס במחיר של $100,000 בעוד גובה המשכנתא הינו $145,000. סוג מכירה זה מצריך אישור מהבנק.

עיקול - Foreclosure

עיקול הנכס, ע"י הבנק (או בעל החוב), עקב אי עמידה בתשלומי המשכנתא של בעל הנכס. בארה"ב התהליך בו מתבצע העיקול הינו שונה ממדינה למדינה.

נכס מעוקל - REO

נכס אשר סיים את תהליך העיקול ונמצא בבעלות הבנק. זהו תת-סיווג של עיקול.

סילוקין - Amortization

אופן חישוב תשלומי המשכנתא לאורך חייה. במילים אחרות: החלק בתשלום החודשי עבור תשלום הקרן (סכום ההלוואה) וחלק עבור תשלום הריבית.

פויינט - Point

הכוונה היא לאחוז (1 פונייט = 1 אחוז) אותו משלמים בעת לקיחת המשכנתא. תשלום הפויינט מאפשר שיפור תנאי המשכנתא. לדוגמה: תשלום של 1.5 פויינטס (נקודות או אחוזים), בשלב לקיחת המשכנתא, יאפשר הורדת הריבית מ 5.25% ל- 4.875% לאורך חיי המשכנתא.

קנס פרעות מוקדם - Pre-payment Penalty

הסכום אותו ישלם הלווה במידה ויפרע את החוב (המשכנתא) מוקדם מהמתוכנן. חשוב לציין כי משכנתאות רבות בארה"ב באות ללא קנס זה או שקנס זה קיים במספר השנים הראשונות של המשכנתא.

שמאי - Appraiser

מהנדס בדיקת נכס - Property Inspector

דירה - Condo או Condominium

הכוונה היא לדירה באופן דומה לדירה בישראל, כלומר בבעלות פרטית.

בית דירות - Apartment Complex

המונח Apartment (שהינו בתרגום חופשי גם כן דירה) מתייחס בעצם לדירה בבית דירות שהינה בבעלות חברה, ואותה חברה מחזיקה ומשכירה את הדירות.

מיסי נכס ("ארנונה") - Property Tax

המיסים השנתיים אותם יש לשלם על הנכס למחוז (קאונטי - County) בו נמצא הנכס. חישוב גובה המיסים מתבצע לפי שווי הנכס (ולא באופן ישיר לפי גודל הנכס). ישנן מדינות שמעדכנות את מיסי הנכס על בסיס שנתי בעוד אחרות פעם בכמה שנים.

מיחזור משכנתא - Refinance

טאבו (רישום) - County Records

רישום בעלות הנכס מתבצעת ברישום הנכסים במחוז (קאונטי - County) במקביל לרישום בטאבו.

בעלות - Title

מי הוא בעל הנכס

מסמך בעלות - Deed

מסמך המאגד בתוכו את פרטי הנכס ומי בעליו.

ביטוח שיעבודים - Title Insurance

שירות המוצע לרוכש המבצע בדיקה מקיפה לוודא כי הרוכש קונה נכס נקי מכל שיעבודים. שירות זה הינו תעודת ביטוח, כלומר היה והתגלה שיעבוד שהבדיקה לא גילתה באחריות אותה חברה להסיר את השיעבוד.

חשבון נאמנות - Escrow Account

חשבון נאמנות המתפקד כסליקה של העיסקה. אליו מגיעים כל הכספים (רוכש, בנק וכו') וממנו יוצאים, בהתאם לחוזה, כל הכספים (למוכר, משכנתא קיימת, סוכנים, וכו').

השבחה - Fix and Flip

השקעה בנכס למטרת השבחתו ומכירתו בטווח זמן קצר.

עליית ערך - Appreciation

הכוונה היא לעליית ערך הנכס או אחוז עליית (או ירידת) ערך הנכס כל שנה.

תזרים מזומנים - Cash-flow

מתייחס לתזרים המזומנין אותו מייצר הנכס כתוצאה מהשכרה. להבדיל משכר הדירה, התזרים הינו שכר הדירה בניקוי ההוצאות. מקובל לבצע חישוב חודשי או שנתי של התזרים.

• כדאי להיות פרו-אקטיבי ולהוביל את התהליך.
• כדאי לדעת מראש את העלויות שיש בכל הקשור לעיסקה, כולל עלויות לאחר הסגירה (רכישה) של הנכס.
• מסמך סיכום עיסקה: מסמך נגיש המסכם את כל הפרטים של העיסקה. מסמך זה יידרש במועד הגשת מיסים.
• מומלץ לנהל חשבונות בצורה קפדנית ועיקבית.
• חשוב ליידע את כל הגורמים בעיסקה על מצב יום הסגירה: מנהל נכס, איש ביטוח, וכדומה.
• יום הסיגרה: יידרש להעביר כסף מראש לחשבון הנאמנות. צ'ק אישי לא יתקבל.
• חשוב לוודא כי כל הגורמים המונציפלים יודעים מה היא הכתובת למכתבים לאחר הסגירה (כתובת מנל הנכס או כתובת אחרת).

שלבים מקדימים

1. יצירת קשר עם צוות Simply Do It או המתווך המקומי
2. איתור נכס
3. הכנת מסמכי הצעה:
   1. נתונים פיננסים
   2. צילום צ'ק
4. חתימה והגשת הצעה + המסמכים הנלווים.

עלויות

שלבים מקדימה לסגירה

1. דמי קדימה בהתאם לפרטי העיסקה
2. עלוית בדיקת נכס ע"י מהנדס מוסמך: $350
3. עלוית שמאי, במידת הצורך: $300

מעמד סגירת העיסקה

1. עלויות פתיחת תיק בועד השוכנה, במידת הצורך: $350
2. עמלת Simply Do It: בגובה של 1.5% ממחיר הנכס (מינימום $1000)
3. עליות רישום נכס במחוז ("טאבו"): כ- 1% מעלות הנכס
4. חתימה נטוריונית בקונסוליה: $30 לחתימה ראשונה, $20 לחתימה נוספת. בין $50-$100 לא כולל מסמכי חתימת משכנתא
5. תשלום מראש של מיסי נכס (מספר חודשים)*
6. תשלום שנה מראש של ביטוח*
7. תשלום ועד שכונה  (מספר חודשים)*
8. עלויות לקיחת משכנתא במקרה וישנה משכנתא*

* תשלום מראש של תשלומים שבכל מקרה משולמים

עלויות לאחר הסגירה

1. הכנת הנכס להשכרה או שיפוץ - שונה מנכס לנכס
2. עמלת השכרת נכס - חד-פעמי לפני כל השכרה. כ- 50%-75% מהשכר דירה הראשון
3. עלויות בית ריק (בין שוכרים): חשמל, מים, וכו'
4. עלות יצירת TIN - מספר מס אמריקאי: $125
5. הוצאות תיקונים ואחרות: כ- $100 לחודש

מומלץ

1. אחריות תיקונים: $450 לשנה

קטגוריה: נכס להשבחה. משך פרוייקט: כחמישה חודשים

4124 מרימן דרייב, פלנו, טקסס

בית צמוד קרקע, 4 חדרי שינה, 3 חדרי אמבטיה, סלון, שנת בניה: 1984, 2374 פיט רבוע, 220 מ"ר.

מרחק ממרכז העיר דאלאס: 22 מייל (35 ק"מ)

מידע על האזור

לאחרונה אני נתקל הרבה באנשים שמעוניינים לרכוש דירה או דירות להשקעה בארה"ב, במיחוד בפלורידה. על פניו ההזדמנות נראית מצויינת. הינה דירה שבשיא הייתה שווה כ- 300,000$ ועכשיו ניתן לקנות אותה ב- 65,000$ – נשמע אחלה עיסקה, לא? לא! לא כל כך מהר.

בוא נמנה את מספר החסרונות שיש ברכישת דירות בארה"ב:

1. מימון: לקבל משכנתא על דירה בארה"ב זה הרבה יותר קשה מבית פרטי. אחת הסיבות הן שהבנק רוצה לדעת מה היחס בין מספר בעלי דירות לבין מספר שוכרים.
2. מימון חדש (refinance): במידה והדירה נרכשה במזומן ובעתיד הבעלים ירצה לקחת משכנתא סביר להניח כי זה היה קשה ביותר או אפילו בלתי אפשרי.
3. מכירה: יש לקחת בחשבון כי ביום בו הבעלים ירצה למכור את הדירה יתקל הקונה באותן בעיות השגת מימון, כך שזה משפיע גם במכירה בעתיד.
4. ועד בית: אי תשלום ועד בית משפיע בצורה ישירה על מצב הקומפלקס. כלומר אפילו אם יש מצב בו 60% מבעלי הדירות משלמים ועד בית ו- 40% לא – קופת ועד הבית דלילה, אם יש רזרבות הם ידללו מהר, ולכן הקומפלקס יסבול. קומפלקס שלא יכול לתחזק את עצמו משפיע על ערך הדירות ועל גובה שכה"ד.תקופה כלכלית קשה זו מראה עד כמה מהר בעלי דירות לא משלמים את ועד הבית. זהו אחד המקומות הראשונים אותם מפסיקים לשלם.
5. תקנון דירות: תקנון דירות (קומפלקס) בארה"ב הוא הרבה פעמים קשוח. קשיחות זו משפיעה על מה יכול או לא יכול בעל דירה לעשות, כגון שילוט למכירה והשכרה וכיוצ"ב דברים אחרים. פעמים רבות התקנון מכתיב גם ששוכר צריך לקבל אישור מהועד.
6. תלות בבעלי דירות אחרים: תלות זו יוצרת מצב בו בעל דירה מושפע מהסביבה המיידית ובעל יכולת מאד מנימליות לבצע שינויים או להעביר החלטות היכולת לשפר את מצב דירתו.
7. תזרים מזומנים: בהשוואה לבתים צמודי קרקע עלות ועד הבית בדירה גבוהה יותר (ראה הסבר בהמשך). כלומר זה משפיע בשני אופנים על תזרים המזומנים. הראשון, סביר להניח כי ועד הבית יעלה כ- 100$ יותר בחודש (ממוצע), כלומר 1,200$ פחות בשנה לבעל הדירה. השני, במידה והנכס עומד ריק זה עולה כ- 100$ נוספים כל חודש.

כל הנקודות הנ"ל אינם כה שונות מבעלות על דירה בארץ. אבל חשוב לדעת כי רוב הקומפלקסים הם בני עשרות או מאות דירות. ברוב המדינות בארה"ב חברה מקצועית מחוייבת בניהול ועד הבית. לעיתים ישנה גם חובה בהחזקת חשבון רזרבות, ביטוח, הוצאות נוספות, ועוד. סך הוצאות אלו, באופן יחסי, יותר גבוה מהמקביל הישראלי כך שתשלום ועד הבית הינו (באופן יחסי) יקר יותר.

כל הנכתב פה בא מניסיון רב עם דירות ובתים צמודי קרקע בארה"ב. כאמור דברים מסוג זה באים לביטוי בצורה ברורה יותר בתקופה כלכלית זו. לעומת זאת המשתמע הוא לא להמנע בהשקעה בדירות בארה"ב אלה להשקיע בעיניים פקוחות יותר ובזהירות רבה יותר.

בהצלחה