סקירת שווקים ועדכונים
www.guiderei.com – כדאי לדעת:
- מילון מונחים – מושגים בתחום הנדל"ן בשפה פשוטה
- שאלות נפוצות ואופן התמודדות עם סיכונים
- סרטונים אינפורמטיבים העוסקים באספקטים שונים הקשורים להשקעה
- עידכון אודות הבטים משפטיים בנושא (LLC) – מאמר מאת עו"ד אמריקאי המתמחה בהשקעות נדל"ן
- הרצאה לימודית באורך מלא
כיצד מתחילים? - קביעת פגישה
נקודת ההתחלה הטובה ביותר היא בקביעת פגישה. כל משקיע הוא שונה ובעל ניסיון ודאגות שונות. שיחה אישית תאפשר הבנה טובה יותר של התהליך לרבות החלטה על מקומות להשקעה, האופן המומלץ לביצוע ההשקעה, ועוד שאלות רבות אחרות. שלח/י אלינו אמייל לקביעת פגישה במהלכה נוכל להבין טוב יותר מה היא נקודת הזינוק בה את/ה נמצאים וכיצד ניתן להתקדם מנקודה זו לביצוע השקעה באופן מלא והנכון ביותר עבורך.
נכסים לדוגמא
סקירת שווקים
פיניקס אריזונה
מטרו פיניקס חווה עליות מחירים משמעויות בתקופת גאות הנדל"ן בארה"ב. קריסת הכלכלה לא פסחה על מטרו פיניקס ושוק זה חווה ירידות מחירים משמעותיות גם כן. מחירי הבתים כיום משקפים רמת מחירים של שנת 2000, כלומר כמעט חציממחיר ממוצע לנכס טרם קפיצית המחירים שהחלה בשנת 2005.
האוכלוסיה בפיניקס מונה מעל 5 מיליון אנשים עם מספר רב של תעשיות ותעסוקה. אינטל הודיעה לא מזמן על הקמת מפעל נוסף בעלות של 5 מיליארד דולר, ו- PayPal תשכור עוד 1500 עובדים עד סוף 2011 בנוסף ל-500 שהיא כבר מעסיקה באזור זה.
סוגי הנכסים בהם אנו משקיעים הם בעיקר בתים צמודי קרקע שנבנו החל משנת 1995. רובם בני 3 – 4 חדרי שינה באזורים טובים של מטרו פיניקס.
טווחי מחירים: $70,000 - $125,000
צור קשר לגבי השקעות בפיניקס
דאלאס, טקסס
מטרו דאלאס-פורט' וורט' מתאפיין ביציבות. כלומר שעוד לפני שנות הגאות הכלכלית עליות המחירים באזור זה היו בערך 2-3 אחוז בשנה. מטרו זה המשיך בקצב צמיחה זה גם בשנים האחרונות, תקופה המתאפיינת בהאטה כלכלית ברחבי ארה"ב.שוק זה, כ- 5.5 מיליון אנשים, צפוי להוסיף יותר מ- 200 משרות כל יום בשנים 2011-2012 וקצב גידול האוכלוסיה הינו דומה ויציב.
המיקוד שלנו הינו באזור צפון דאלאס, בחלקו נחשב כ"סיליקון וואלי" מקומי עם חברות כגון: ריטליקס, טקסס אינסטרומנטס,נוקיה, EDS, אלביט, ואחרות.
ישנם שלושה אפיקי השקעה עיקריים באזור זה:
- רכישה למטרת השכרה
- רכישה למטרת השבחה: קניה, שיפוץ, מכירה
- שילוב האופציות הנ"ל: רכישה, שיפוץ והשכרה
צוות מקומי מנוסה מבצע פעולות אלו עבורך.
טווחי מחירים: $90,000 - $170,000
צור קשר לגבי השקעות בדאלאס
אטלנטה
אוכלוסיית מטרו זה היא מעל 5 מיליון אנשים עם 11 חברות Fortune 500 ומעל 2000 חברות בינלאומיות.
מטות חברות היושבות באטלנטה: הום דיפו, קוקה קולה, דלתא (תעופה), יו.פי.אס, אפלק (ביטוח), AT&T, ורבות אחרות.
סוגי נכסים
בשוק זה אנו מציעים נכסים ב- $30,000 - $60,000. נכסים אלו עברו שיפוץ ומושכרים. כלומר את/ה רוכש/ת נכס עם משופץ עם דייר המשלם לך שכר דירה.
דוגמא לנכס מסוג זה:
מחיר רכישה: $30,000
שכר דירה: $700 (דייר כבר משלם שכ"ד זה).
פרטי הנכס: שלושה חדרי שינה, סלון, חדר אמבטיה, שטח: כ- 100 מ"ר (1000 פיט רבוע)
מימון: תיתכן אפשרות של 50% מימון בתנאים טובים.
צור קשר לגבי השקעות באטלנטה
איך בונים בתים בארה"ב
מרבית הבתים צמודי הקרקע בארה"ב נבנים באופן שונה מהבניה המקובלת בישראל. בטון ולבנים מוחלף בעיקר בעץ. לרוב בתים צמודי קרקע בארה"ב נבנים באופן הבא:
משטח (היסוד לבית) מבטון
קורות עץ: עמודים תומכים, קירות, תקרות, גג, וכו'.
כלומר, אחרי יציקת משטח הבטון על הקרקע הבית נבנה מקורות בגדלים שונים של עץ.
התמונות הבאות של בתים שונים ממחישות את אופן הבניה:
מילון מונחים למשקיע הנדל"ן בארה"ב
מתווך - Realtor / Agent
איש מקצוע הנושא בתעודה (רשיון) מהמדינה בה הוא רשאי לעסוק במכירה וקנייה של נכסי נדל"ן. הרשיון שונה ממדינה למדינה, כמו החוקים. איש זה מחוייב בחוקי גילוי נאות וחוקים אחרים וחייב בדין וחשבון לרשיות העוסקות ברגולציה של ענף הנדל"ן במדינה בה הוא נושא את הרשיון. Realtor הינו סוכן בעל רשיון החבר בארגון המתווכים המקומי והארצי. ברוב המדינות סוכן איננו חייב להיות Realtor על מנת לעסוק בתחום.
ברוקר - Broker
ברוקר הינו רשיון נפרד מרשיון המתווך. רשיון זה מעניק לבעליו את האפשרות לפתוח משרד נדל"ן ולהעסיק סוכנים (מתווכים). ברוקר הינו נושא האחריות הראשי במשרד תיווך נדל"ן.
משכנתא - Mortgage
הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס למטרת רכישתו או השבחתו.
עלויות ושלבים ברכישת נכס
שלבים מקדימים
- יצירת קשר עם צוות Simply Do It או המתווך המקומי
- איתור נכס
- הכנת מסמכי הצעה:
- נתונים פיננסים
- צילום צ'ק
- חתימה והגשת הצעה + המסמכים הנלווים.
עלויות
שלבים מקדימה לסגירה
- דמי קדימה בהתאם לפרטי העיסקה
- עלוית בדיקת נכס ע"י מהנדס מוסמך: $350
- עלוית שמאי, במידת הצורך: $300
מעמד סגירת העיסקה
- עלויות פתיחת תיק בועד השוכנה, במידת הצורך: $350
- עמלת Simply Do It: בגובה של 1.5% ממחיר הנכס (מינימום $1000)
- עליות רישום נכס במחוז ("טאבו"): כ- 1% מעלות הנכס
- חתימה נטוריונית בקונסוליה: $30 לחתימה ראשונה, $20 לחתימה נוספת. בין $50-$100 לא כולל מסמכי חתימת משכנתא
- תשלום מראש של מיסי נכס (מספר חודשים)*
- תשלום שנה מראש של ביטוח*
- תשלום ועד שכונה (מספר חודשים)*
- עלויות לקיחת משכנתא במקרה וישנה משכנתא*
* תשלום מראש של תשלומים שבכל מקרה משולמים
עלויות לאחר הסגירה
- הכנת הנכס להשכרה או שיפוץ - שונה מנכס לנכס
- עמלת השכרת נכס - חד-פעמי לפני כל השכרה. כ- 50%-75% מהשכר דירה הראשון
- עלויות בית ריק (בין שוכרים): חשמל, מים, וכו'
- עלות יצירת TIN - מספר מס אמריקאי: $125
- הוצאות תיקונים ואחרות: כ- $100 לחודש
מומלץ
- אחריות תיקונים: $450 לשנה
איך יודעים מה השווי של נכס בארה"ב
מה שווי הנכס היא אחת השאלות הנפוצות שאני מקבל.
נניח כי ישנו נכס אותו אתה מעוניין לרכוש, לדוגמא בית צמוד קרקע באזור דאלאס. מחיר הנכס הוא $90,000. האם זה המחיר הנכון לנכס?
ישנן מספר דרכים לדעת האם מחיר זה מוצדק
כוחות השוק
בראש ובראשונה המחיר האמתי ייקבע בין מוכר לקונה. מחיר זה יישקף את מה שקונה מוכן לשלם ומה שמוכר מוכן לקבל. קונה אשר מעוניין לעבור לגור בנכס כי המיקום הוא טוב, הנכס במצב טוב, בתי הספר באזור טובים, ויש לו משפחה וחברים באזור, יהיה מוכן לשלם עבור הנכס יותר ממשקיע המבצע ניתוח אנליטי על העיסקה. אבל גם למשקיע הנכס "שווה" משהו. כלומר עבור שניהם לנכס יש ערך סובייקטיבי אותו כל אחד מהם יהיה מוכן לשלם.
שמאי
שליחת שמאי, בתשלום, לנכס ובדיקתו תאפשר לדעת מהו שווי הנכס. השמאי יבדוק את מצב הנכס והחלטתו תבסס על מצב הנכס, מיקום הנכס, ומכירות של נכסים (דומים) באזור לתקופה האחרונה - חודש, חודשים או אפילו שנה ויותר.
עלות החלפה
עלות החלפה מתייחסת לכמה הנכס יעלה במידה וצריך לבנות אותו מחדש. במילים אחרות, היה ונקנה את המגרש הצמוד ונבנה עליו נכס זהה כמה זה יעלה לנו.
החזר על השקעה
במקרה של נכס להשקעה תתבצע בדיקה על מהו ההחזר על ההשקעה שניתן לקבל על הנכס בין אם בהשכרה או השבחה. ישנם משקיעים שמחיר הנכס פחות רלוונטי ומה שיותר רלוונטי הוא ההחזר שניתן לקבל מהנכס.
בדיקת כלל אצבע
אתרים כמו זילו או טרוליה או אפילו בדיקה שמבצע המתווך יכולים לתת הערכה גסה של שווי הנכס. הערכה זו בד"כ לא לוקחת בחשבון את מצב הנכס ולכן סטייתה יכולה להיות גדולה.
ישנן דרכים נוספות או ניתן לשלב בין מספר אופנים על איך לקבוע את מחיר הנכס. חשוב לזכור שמו"מ הוא חלק מהתהליך הסופי שמשפיע על המחיר. לדוגמה ייתכן ונכס שיקנה במזומן יעלה פחות מנכס שיקנה עם משכנתא.
אוקלהומה סיטי – דו"ח מצב
להלן דו"ח מצב על אוקלהומה סיטי:
שוק הנדל"ן של אוקלהומה סיטי ממשיך להראות יציבות מבחינת מחירים.
עיקולים ושורט-סיילס קיימים בשוק אך בנוכחות מינימלית/דומה לזמנים נורמליים.
אוכלוסיית אוקלהומה סיטי מטרו מונה כ- 1.24 מיליון אנשים.
שיעור האבטלה לשנת 2010 הינו 5.9%.
יוקר מחייה נמון ב- 11% מהממוצע הארצי בארה"ב.
מיסי נכס ("ארנונה") הינם כ- 1.1%.
2 מיליארד דולר מושקעים בהשבחת הדאון-טאון של העיר.
כ- 6% מהנכסים נמצאים "מתחת למים" (כלומר שווי הנכס נמוך מהמשכנתא/החוב שיש על הנכס) לעומת 50% מהנכסים בפלורידה ואריזונה, וכ- 70% מהנכסים בנאבדה.
אוקלהומה סיטי לא "נחתה" משווי נכסים מנופח בשנים האחרונות, כמו מקומות אחרים בארה"ב, אלא שמרה על יציבות שווי נכסים.
אחת התעשיות הגדולות באוקלוהומה סיטי היא אנרגיה עם נוכחות של חברת דלק וגז גדולות.
לדל יש מרכז תמיכה גדול באוקלוהומה סיטי.
לאורך כעשר שנים מבוצעות השקעות רבות בתשתיות, שעדיין נראות כיום. השקעות אלו ממומנות באמצעות מיסוי מיוחד הנאסף מראש, כלומר ללא חוב. פרוייקטים ארוכי טווח אלו ממשיכים לייצר מקומות תעסוקה רבים.
מצב שוק – אוק' 2009
28 אוק' 09
)(שוק הנדל"ן האמריקאי חווה בתקופה זו את המשבר הקשה ביותר מזה מאה שנה.
מחירי בתים צנחו יותר מ- 55% בערים הגדולות.
מספר הבתים המעוקלים נמצא בשיא היסטורי (Realtytrac.com, 9.10.09)
הבנקים מעקלים יותר מ- 300,000 בתים כל חודש (Foreclosurepulse.com, 6.11.09) ומוכרים רק כ- 60,000 (Realtytrac.com, 8/2009)
שוק הנדל"ן האמריקאי נמצא באזור התחתית (Marketwatch, 8.24.09)
במהלך אוגוסט 2009 1 מ 75,454 בתים קיבל הודעת אזהרת עיקול
(RealtyTrac, 09/09)
מספר עיקולים על בסיס חודשי
(RealtyTrac, 09/09)
מספר העיקולים ביחס לשווי שוק יותר מ- 450,000 בתים עוקלו בטווח מחירים של 100,000$ – 200,000$
(RealtyTrac, 09/09)
simplydoit@