סקירת שווקים ועדכונים
www.guiderei.com – כדאי לדעת:
- מילון מונחים – מושגים בתחום הנדל"ן בשפה פשוטה
- שאלות נפוצות ואופן התמודדות עם סיכונים
- סרטונים אינפורמטיבים העוסקים באספקטים שונים הקשורים להשקעה
- עידכון אודות הבטים משפטיים בנושא (LLC) – מאמר מאת עו"ד אמריקאי המתמחה בהשקעות נדל"ן
- הרצאה לימודית באורך מלא
כיצד מתחילים? - קביעת פגישה
נקודת ההתחלה הטובה ביותר היא בקביעת פגישה. כל משקיע הוא שונה ובעל ניסיון ודאגות שונות. שיחה אישית תאפשר הבנה טובה יותר של התהליך לרבות החלטה על מקומות להשקעה, האופן המומלץ לביצוע ההשקעה, ועוד שאלות רבות אחרות. שלח/י אלינו אמייל לקביעת פגישה במהלכה נוכל להבין טוב יותר מה היא נקודת הזינוק בה את/ה נמצאים וכיצד ניתן להתקדם מנקודה זו לביצוע השקעה באופן מלא והנכון ביותר עבורך.
נכסים לדוגמא
סקירת שווקים
פיניקס אריזונה
מטרו פיניקס חווה עליות מחירים משמעויות בתקופת גאות הנדל"ן בארה"ב. קריסת הכלכלה לא פסחה על מטרו פיניקס ושוק זה חווה ירידות מחירים משמעותיות גם כן. מחירי הבתים כיום משקפים רמת מחירים של שנת 2000, כלומר כמעט חציממחיר ממוצע לנכס טרם קפיצית המחירים שהחלה בשנת 2005.
האוכלוסיה בפיניקס מונה מעל 5 מיליון אנשים עם מספר רב של תעשיות ותעסוקה. אינטל הודיעה לא מזמן על הקמת מפעל נוסף בעלות של 5 מיליארד דולר, ו- PayPal תשכור עוד 1500 עובדים עד סוף 2011 בנוסף ל-500 שהיא כבר מעסיקה באזור זה.
סוגי הנכסים בהם אנו משקיעים הם בעיקר בתים צמודי קרקע שנבנו החל משנת 1995. רובם בני 3 – 4 חדרי שינה באזורים טובים של מטרו פיניקס.
טווחי מחירים: $70,000 - $125,000
צור קשר לגבי השקעות בפיניקס
דאלאס, טקסס
מטרו דאלאס-פורט' וורט' מתאפיין ביציבות. כלומר שעוד לפני שנות הגאות הכלכלית עליות המחירים באזור זה היו בערך 2-3 אחוז בשנה. מטרו זה המשיך בקצב צמיחה זה גם בשנים האחרונות, תקופה המתאפיינת בהאטה כלכלית ברחבי ארה"ב.שוק זה, כ- 5.5 מיליון אנשים, צפוי להוסיף יותר מ- 200 משרות כל יום בשנים 2011-2012 וקצב גידול האוכלוסיה הינו דומה ויציב.
המיקוד שלנו הינו באזור צפון דאלאס, בחלקו נחשב כ"סיליקון וואלי" מקומי עם חברות כגון: ריטליקס, טקסס אינסטרומנטס,נוקיה, EDS, אלביט, ואחרות.
ישנם שלושה אפיקי השקעה עיקריים באזור זה:
- רכישה למטרת השכרה
- רכישה למטרת השבחה: קניה, שיפוץ, מכירה
- שילוב האופציות הנ"ל: רכישה, שיפוץ והשכרה
צוות מקומי מנוסה מבצע פעולות אלו עבורך.
טווחי מחירים: $90,000 - $170,000
צור קשר לגבי השקעות בדאלאס
אטלנטה
אוכלוסיית מטרו זה היא מעל 5 מיליון אנשים עם 11 חברות Fortune 500 ומעל 2000 חברות בינלאומיות.
מטות חברות היושבות באטלנטה: הום דיפו, קוקה קולה, דלתא (תעופה), יו.פי.אס, אפלק (ביטוח), AT&T, ורבות אחרות.
סוגי נכסים
בשוק זה אנו מציעים נכסים ב- $30,000 - $60,000. נכסים אלו עברו שיפוץ ומושכרים. כלומר את/ה רוכש/ת נכס עם משופץ עם דייר המשלם לך שכר דירה.
דוגמא לנכס מסוג זה:
מחיר רכישה: $30,000
שכר דירה: $700 (דייר כבר משלם שכ"ד זה).
פרטי הנכס: שלושה חדרי שינה, סלון, חדר אמבטיה, שטח: כ- 100 מ"ר (1000 פיט רבוע)
מימון: תיתכן אפשרות של 50% מימון בתנאים טובים.
צור קשר לגבי השקעות באטלנטה
חדשות: חוק חדש בנבאדה היכול לסייע למשקיעים קטנים
הורדת הקובץ באנגלית בפורמט PDF
By Jeffrey H. Lerman, Esq., The Real Estate Investor’s Lawyer™ (www.RealEstateInvestorLaw.com)
Nevada has just passed a new law (SB405) that could provide business owners greater protection from creditors (the law goes into effect October 1, 2011). It addresses existing problems in at least two areas in the world of asset protection: single member limited liability companies (SMLLCs) and charging orders.
The highlights of this new law:
1. Single Member LLCs and Single Shareholder Corporations
Here’s the problem that currently exists. In recent years, a few bankruptcy courts outside of California have allowed creditors to do something to owners of SMLLCs that they could not do to owners of LLCs with more than one member: pierce the LLC protective veil and get to the owner’s personal assets. The detailed legal explanation of the courts’ reasoning in those cases is beyond the scope of this article. The impact, however, is effectively to put the smaller investor (including the husband and wife, who are treated as a single member in the eyes of the law) at greater risk from creditor attacks than the larger investors (who generally have a greater ability to include at least one additional member in their LLCs). That different treatment just feels unfair, regardless of what road the court takes to reach that conclusion. In our law firm, we routinely advise our clients contemplating the SMLLC to address this risk (even though no California court has followed this trend yet) by adding at least one member to their LLC, even if that member owns a relatively small percentage interest (for example, 5-10%).
הרצאה: השקעות נדל"ן בארה"ב בצורה בטוחה
הרצאה מוקלטת מחודש יולי 2011
הקשבה או הורדה של ההקלטה
חלק ראשון
חלק שני
קובץ הנלווה - הורדה
מילון מונחים למשקיע הנדל"ן בארה"ב
מתווך - Realtor / Agent
איש מקצוע הנושא בתעודה (רשיון) מהמדינה בה הוא רשאי לעסוק במכירה וקנייה של נכסי נדל"ן. הרשיון שונה ממדינה למדינה, כמו החוקים. איש זה מחוייב בחוקי גילוי נאות וחוקים אחרים וחייב בדין וחשבון לרשיות העוסקות ברגולציה של ענף הנדל"ן במדינה בה הוא נושא את הרשיון. Realtor הינו סוכן בעל רשיון החבר בארגון המתווכים המקומי והארצי. ברוב המדינות סוכן איננו חייב להיות Realtor על מנת לעסוק בתחום.
ברוקר - Broker
ברוקר הינו רשיון נפרד מרשיון המתווך. רשיון זה מעניק לבעליו את האפשרות לפתוח משרד נדל"ן ולהעסיק סוכנים (מתווכים). ברוקר הינו נושא האחריות הראשי במשרד תיווך נדל"ן.
משכנתא - Mortgage
הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס למטרת רכישתו או השבחתו.
טיפים חשובים לעיסקה טובה
- כדאי להיות פרו-אקטיבי ולהוביל את התהליך.
- כדאי לדעת מראש את העלויות שיש בכל הקשור לעיסקה, כולל עלויות לאחר הסגירה (רכישה) של הנכס.
- מסמך סיכום עיסקה: מסמך נגיש המסכם את כל הפרטים של העיסקה. מסמך זה יידרש במועד הגשת מיסים.
- מומלץ לנהל חשבונות בצורה קפדנית ועיקבית.
- חשוב ליידע את כל הגורמים בעיסקה על מצב יום הסגירה: מנהל נכס, איש ביטוח, וכדומה.
- יום הסיגרה: יידרש להעביר כסף מראש לחשבון הנאמנות. צ'ק אישי לא יתקבל.
- חשוב לוודא כי כל הגורמים המונציפלים יודעים מה היא הכתובת למכתבים לאחר הסגירה (כתובת מנל הנכס או כתובת אחרת).
עלויות ושלבים ברכישת נכס
שלבים מקדימים
- יצירת קשר עם צוות Simply Do It או המתווך המקומי
- איתור נכס
- הכנת מסמכי הצעה:
- נתונים פיננסים
- צילום צ'ק
- חתימה והגשת הצעה + המסמכים הנלווים.
עלויות
שלבים מקדימה לסגירה
- דמי קדימה בהתאם לפרטי העיסקה
- עלוית בדיקת נכס ע"י מהנדס מוסמך: $350
- עלוית שמאי, במידת הצורך: $300
מעמד סגירת העיסקה
- עלויות פתיחת תיק בועד השוכנה, במידת הצורך: $350
- עמלת Simply Do It: בגובה של 1.5% ממחיר הנכס (מינימום $1000)
- עליות רישום נכס במחוז ("טאבו"): כ- 1% מעלות הנכס
- חתימה נטוריונית בקונסוליה: $30 לחתימה ראשונה, $20 לחתימה נוספת. בין $50-$100 לא כולל מסמכי חתימת משכנתא
- תשלום מראש של מיסי נכס (מספר חודשים)*
- תשלום שנה מראש של ביטוח*
- תשלום ועד שכונה (מספר חודשים)*
- עלויות לקיחת משכנתא במקרה וישנה משכנתא*
* תשלום מראש של תשלומים שבכל מקרה משולמים
עלויות לאחר הסגירה
- הכנת הנכס להשכרה או שיפוץ - שונה מנכס לנכס
- עמלת השכרת נכס - חד-פעמי לפני כל השכרה. כ- 50%-75% מהשכר דירה הראשון
- עלויות בית ריק (בין שוכרים): חשמל, מים, וכו'
- עלות יצירת TIN - מספר מס אמריקאי: $125
- הוצאות תיקונים ואחרות: כ- $100 לחודש
מומלץ
- אחריות תיקונים: $450 לשנה
מה קרה בשוק הבתים באיזור סיליקון וואלי
מזה זמן מה שלא פרסמנו את דו"ח שוק הבתים שלנו ומן הראוי להביט אחורה ולנסות להבין מה קרה.
הסיבה העיקרית היתה שלא ניתן היה להבין בדיוק מה קורה וצריך היה לחכות שהמצב יתייצב.
לניתוח ומידע נוסף ניתן לפתוח את הקובץ הרצ"ב, שם גם ניתן למצוא את העקומה למטה בגודל קריא יותר.
ניתן לראות מספר עובדות והקשרים.
1 – מרמת השיא של 2007 ועד התחתית ביוני 2009, ירד שוק הבתים באיזור ב-45%. אבל תחתית זאת היתה קצרה ביותר. רק חודש אחד.
2 – מאז יוני 2009 חלה עליה מתמדת, חדה למדי. השוק עלה חזרה ב-17% ונמצא ברמה נמוכה ב- 28% מהשיא.
מכאן שאת תחתית השוק עברנו, אבל המחירים עדיין בהחלט אטרקטיביים.
3 – ניתן לראות שהגורם העיקרי לירידה היה המיתון הקשה יחסית, כאשר האבטלה באיזור הגיעה לשיא של כל הזמנים -12%. אלא שזה אמנם מסביר את הירידה, אבל לא עוצמתה.
4 – "משבר ההלוואות" הגביר את העצמה של ירידת מחירי הבתים.
א – ממה נובעת התאוששות המחירים?
שלוש סיבות עיקריות:
א- הכלכלה מראה סימני התאוששות והאבטלה, אם כי גבוה עדיין, יורדת.
.Overshootב – היה בירידת המחירים אלמנט של פאניקה. חלק מהעליה הנוכחית היא פשוט תיקון ל-
ג- למרות ירידת המחירים, עדין קיים ביקוש רב לבתים באיזור ובארה"ב בכלל.
simplydoit@