השקעות נדל"ן ארצות הברית (ארה"ב) נכסים, מידע, אימון, ייעוץ

האם דירות (condo) עדיפות על בתים צמודי קרקע בארה"ב

חשוב להבין כי בארה"ב דירה במונח הישראלי תקרא קונדו (condo) ולא apartment.

לאחרונה אני נתקל הרבה באנשים שמעוניינים לרכוש דירה או דירות להשקעה בארה"ב, במיחוד בפלורידה. על פניו ההזדמנות נראית מצויינת. הינה דירה שבשיא הייתה שווה כ- 300,000$ ועכשיו ניתן לקנות אותה ב- 65,000$ – נשמע אחלה עיסקה, לא? לא! לא כל כך מהר.

בוא נמנה את מספר החסרונות שיש ברכישת דירות בארה"ב:

1. מימון: לקבל משכנתא על דירה בארה"ב זה הרבה יותר קשה מבית פרטי. אחת הסיבות הן שהבנק רוצה לדעת מה היחס בין מספר בעלי דירות לבין מספר שוכרים.
2. מימון חדש (refinance): במידה והדירה נרכשה במזומן ובעתיד הבעלים ירצה לקחת משכנתא סביר להניח כי זה היה קשה ביותר או אפילו בלתי אפשרי.
3. מכירה: יש לקחת בחשבון כי ביום בו הבעלים ירצה למכור את הדירה יתקל הקונה באותן בעיות השגת מימון, כך שזה משפיע גם במכירה בעתיד.
4. ועד בית: אי תשלום ועד בית משפיע בצורה ישירה על מצב הקומפלקס. כלומר אפילו אם יש מצב בו 60% מבעלי הדירות משלמים ועד בית ו- 40% לא – קופת ועד הבית דלילה, אם יש רזרבות הם ידללו מהר, ולכן הקומפלקס יסבול. קומפלקס שלא יכול לתחזק את עצמו משפיע על ערך הדירות ועל גובה שכה"ד.תקופה כלכלית קשה זו מראה עד כמה מהר בעלי דירות לא משלמים את ועד הבית. זהו אחד המקומות הראשונים אותם מפסיקים לשלם.
5. תקנון דירות: תקנון דירות (קומפלקס) בארה"ב הוא הרבה פעמים קשוח. קשיחות זו משפיעה על מה יכול או לא יכול בעל דירה לעשות, כגון שילוט למכירה והשכרה וכיוצ"ב דברים אחרים. פעמים רבות התקנון מכתיב גם ששוכר צריך לקבל אישור מהועד.
6. תלות בבעלי דירות אחרים: תלות זו יוצרת מצב בו בעל דירה מושפע מהסביבה המיידית ובעל יכולת מאד מנימליות לבצע שינויים או להעביר החלטות היכולת לשפר את מצב דירתו.
7. תזרים מזומנים: בהשוואה לבתים צמודי קרקע עלות ועד הבית בדירה גבוהה יותר (ראה הסבר בהמשך). כלומר זה משפיע בשני אופנים על תזרים המזומנים. הראשון, סביר להניח כי ועד הבית יעלה כ- 100$ יותר בחודש (ממוצע), כלומר 1,200$ פחות בשנה לבעל הדירה. השני, במידה והנכס עומד ריק זה עולה כ- 100$ נוספים כל חודש.