נכס להשבחה: רווח צפוי $38000 בחמישה חודשים
נכס להשבחה בפלנו טקסס.
רווח צפוי למשקיע: $38,000 בחמישה חודשים
פרטי ההשקעה:
מחיר רכישה: $109,000
הוצאות רכישה: $3,500
הוצאות שיפוף ואחזקה: $40,000
מחיר מכירה: $207,000
הוצאות מכירה: $16,560
רווח צפוי: $38,000 - 25% החזר על ההשקעה
פרטי הנכס:
הרצאה: השקעות נדל"ן בארה"ב בצורה בטוחה
הרצאה מוקלטת מחודש יולי 2011
הקשבה או הורדה של ההקלטה
חלק ראשון
חלק שני
קובץ הנלווה - הורדה
מילון מונחים למשקיע הנדל"ן בארה"ב
מתווך - Realtor / Agent
איש מקצוע הנושא בתעודה (רשיון) מהמדינה בה הוא רשאי לעסוק במכירה וקנייה של נכסי נדל"ן. הרשיון שונה ממדינה למדינה, כמו החוקים. איש זה מחוייב בחוקי גילוי נאות וחוקים אחרים וחייב בדין וחשבון לרשיות העוסקות ברגולציה של ענף הנדל"ן במדינה בה הוא נושא את הרשיון. Realtor הינו סוכן בעל רשיון החבר בארגון המתווכים המקומי והארצי. ברוב המדינות סוכן איננו חייב להיות Realtor על מנת לעסוק בתחום.
ברוקר - Broker
ברוקר הינו רשיון נפרד מרשיון המתווך. רשיון זה מעניק לבעליו את האפשרות לפתוח משרד נדל"ן ולהעסיק סוכנים (מתווכים). ברוקר הינו נושא האחריות הראשי במשרד תיווך נדל"ן.
משכנתא - Mortgage
הלוואה הניתנת כנגד שעבוד של נכס למטרת רכישתו או השבחתו.
טיפים חשובים לעיסקה טובה
- כדאי להיות פרו-אקטיבי ולהוביל את התהליך.
- כדאי לדעת מראש את העלויות שיש בכל הקשור לעיסקה, כולל עלויות לאחר הסגירה (רכישה) של הנכס.
- מסמך סיכום עיסקה: מסמך נגיש המסכם את כל הפרטים של העיסקה. מסמך זה יידרש במועד הגשת מיסים.
- מומלץ לנהל חשבונות בצורה קפדנית ועיקבית.
- חשוב ליידע את כל הגורמים בעיסקה על מצב יום הסגירה: מנהל נכס, איש ביטוח, וכדומה.
- יום הסיגרה: יידרש להעביר כסף מראש לחשבון הנאמנות. צ'ק אישי לא יתקבל.
- חשוב לוודא כי כל הגורמים המונציפלים יודעים מה היא הכתובת למכתבים לאחר הסגירה (כתובת מנל הנכס או כתובת אחרת).
עלויות ושלבים ברכישת נכס
שלבים מקדימים
- יצירת קשר עם צוות Simply Do It או המתווך המקומי
- איתור נכס
- הכנת מסמכי הצעה:
- נתונים פיננסים
- צילום צ'ק
- חתימה והגשת הצעה + המסמכים הנלווים.
עלויות
שלבים מקדימה לסגירה
- דמי קדימה בהתאם לפרטי העיסקה
- עלוית בדיקת נכס ע"י מהנדס מוסמך: $350
- עלוית שמאי, במידת הצורך: $300
מעמד סגירת העיסקה
- עלויות פתיחת תיק בועד השוכנה, במידת הצורך: $350
- עמלת Simply Do It: בגובה של 1.5% ממחיר הנכס (מינימום $1000)
- עליות רישום נכס במחוז ("טאבו"): כ- 1% מעלות הנכס
- חתימה נטוריונית בקונסוליה: $30 לחתימה ראשונה, $20 לחתימה נוספת. בין $50-$100 לא כולל מסמכי חתימת משכנתא
- תשלום מראש של מיסי נכס (מספר חודשים)*
- תשלום שנה מראש של ביטוח*
- תשלום ועד שכונה (מספר חודשים)*
- עלויות לקיחת משכנתא במקרה וישנה משכנתא*
* תשלום מראש של תשלומים שבכל מקרה משולמים
עלויות לאחר הסגירה
- הכנת הנכס להשכרה או שיפוץ - שונה מנכס לנכס
- עמלת השכרת נכס - חד-פעמי לפני כל השכרה. כ- 50%-75% מהשכר דירה הראשון
- עלויות בית ריק (בין שוכרים): חשמל, מים, וכו'
- עלות יצירת TIN - מספר מס אמריקאי: $125
- הוצאות תיקונים ואחרות: כ- $100 לחודש
מומלץ
- אחריות תיקונים: $450 לשנה
האם דירות (condo) עדיפות על בתים צמודי קרקע בארה"ב
חשוב להבין כי בארה"ב דירה במונח הישראלי תקרא קונדו (condo) ולא apartment.
לאחרונה אני נתקל הרבה באנשים שמעוניינים לרכוש דירה או דירות להשקעה בארה"ב, במיחוד בפלורידה. על פניו ההזדמנות נראית מצויינת. הינה דירה שבשיא הייתה שווה כ- 300,000$ ועכשיו ניתן לקנות אותה ב- 65,000$ – נשמע אחלה עיסקה, לא? לא! לא כל כך מהר.
בוא נמנה את מספר החסרונות שיש ברכישת דירות בארה"ב:
- מימון: לקבל משכנתא על דירה בארה"ב זה הרבה יותר קשה מבית פרטי. אחת הסיבות הן שהבנק רוצה לדעת מה היחס בין מספר בעלי דירות לבין מספר שוכרים.
- מימון חדש (refinance): במידה והדירה נרכשה במזומן ובעתיד הבעלים ירצה לקחת משכנתא סביר להניח כי זה היה קשה ביותר או אפילו בלתי אפשרי.
- מכירה: יש לקחת בחשבון כי ביום בו הבעלים ירצה למכור את הדירה יתקל הקונה באותן בעיות השגת מימון, כך שזה משפיע גם במכירה בעתיד.
- ועד בית: אי תשלום ועד בית משפיע בצורה ישירה על מצב הקומפלקס. כלומר אפילו אם יש מצב בו 60% מבעלי הדירות משלמים ועד בית ו- 40% לא – קופת ועד הבית דלילה, אם יש רזרבות הם ידללו מהר, ולכן הקומפלקס יסבול. קומפלקס שלא יכול לתחזק את עצמו משפיע על ערך הדירות ועל גובה שכה"ד.תקופה כלכלית קשה זו מראה עד כמה מהר בעלי דירות לא משלמים את ועד הבית. זהו אחד המקומות הראשונים אותם מפסיקים לשלם.
- תקנון דירות: תקנון דירות (קומפלקס) בארה"ב הוא הרבה פעמים קשוח. קשיחות זו משפיעה על מה יכול או לא יכול בעל דירה לעשות, כגון שילוט למכירה והשכרה וכיוצ"ב דברים אחרים. פעמים רבות התקנון מכתיב גם ששוכר צריך לקבל אישור מהועד.
- תלות בבעלי דירות אחרים: תלות זו יוצרת מצב בו בעל דירה מושפע מהסביבה המיידית ובעל יכולת מאד מנימליות לבצע שינויים או להעביר החלטות היכולת לשפר את מצב דירתו.
- תזרים מזומנים: בהשוואה לבתים צמודי קרקע עלות ועד הבית בדירה גבוהה יותר (ראה הסבר בהמשך). כלומר זה משפיע בשני אופנים על תזרים המזומנים. הראשון, סביר להניח כי ועד הבית יעלה כ- 100$ יותר בחודש (ממוצע), כלומר 1,200$ פחות בשנה לבעל הדירה. השני, במידה והנכס עומד ריק זה עולה כ- 100$ נוספים כל חודש.
כלי חינם לניתוח והשוואה של נכסים להשקעה
סרטון זה מציג כלי אונליין המאפשר ניתוח של עיסקאות נדל"ן והשוואה של נכסים.
כלי זה הינו פשוט ומשמש כלי עזר לקבלת החלטות.
הסברים בעברית ע"י דני בית-אור
איך יודעים מה השווי של נכס בארה"ב
מה שווי הנכס היא אחת השאלות הנפוצות שאני מקבל.
נניח כי ישנו נכס אותו אתה מעוניין לרכוש, לדוגמא בית צמוד קרקע באזור דאלאס. מחיר הנכס הוא $90,000. האם זה המחיר הנכון לנכס?
ישנן מספר דרכים לדעת האם מחיר זה מוצדק
כוחות השוק
בראש ובראשונה המחיר האמתי ייקבע בין מוכר לקונה. מחיר זה יישקף את מה שקונה מוכן לשלם ומה שמוכר מוכן לקבל. קונה אשר מעוניין לעבור לגור בנכס כי המיקום הוא טוב, הנכס במצב טוב, בתי הספר באזור טובים, ויש לו משפחה וחברים באזור, יהיה מוכן לשלם עבור הנכס יותר ממשקיע המבצע ניתוח אנליטי על העיסקה. אבל גם למשקיע הנכס "שווה" משהו. כלומר עבור שניהם לנכס יש ערך סובייקטיבי אותו כל אחד מהם יהיה מוכן לשלם.
שמאי
שליחת שמאי, בתשלום, לנכס ובדיקתו תאפשר לדעת מהו שווי הנכס. השמאי יבדוק את מצב הנכס והחלטתו תבסס על מצב הנכס, מיקום הנכס, ומכירות של נכסים (דומים) באזור לתקופה האחרונה - חודש, חודשים או אפילו שנה ויותר.
עלות החלפה
עלות החלפה מתייחסת לכמה הנכס יעלה במידה וצריך לבנות אותו מחדש. במילים אחרות, היה ונקנה את המגרש הצמוד ונבנה עליו נכס זהה כמה זה יעלה לנו.
החזר על השקעה
במקרה של נכס להשקעה תתבצע בדיקה על מהו ההחזר על ההשקעה שניתן לקבל על הנכס בין אם בהשכרה או השבחה. ישנם משקיעים שמחיר הנכס פחות רלוונטי ומה שיותר רלוונטי הוא ההחזר שניתן לקבל מהנכס.
בדיקת כלל אצבע
אתרים כמו זילו או טרוליה או אפילו בדיקה שמבצע המתווך יכולים לתת הערכה גסה של שווי הנכס. הערכה זו בד"כ לא לוקחת בחשבון את מצב הנכס ולכן סטייתה יכולה להיות גדולה.
ישנן דרכים נוספות או ניתן לשלב בין מספר אופנים על איך לקבוע את מחיר הנכס. חשוב לזכור שמו"מ הוא חלק מהתהליך הסופי שמשפיע על המחיר. לדוגמה ייתכן ונכס שיקנה במזומן יעלה פחות מנכס שיקנה עם משכנתא.
נכס להשבחה – פלנו טקסס
רחוב 4124 מרימן, פלנו, טקסס
קטגוריה: נכס להשבחה (שיפוץ). משך פרוייקט: 3-6 חודשים - רכישה, שיפוץ, מכירה 
מפרט: 4 חדרי שינה, סלון, 3 אמבטיות, חניה (גראג') לשתי מכונית, שנת בניה 1984, שטח: 2,374 פיט רבוע, 220 מ"ר.
רווח צפוי: $21,000
| עלות רכישה |
|
| מחיר הנכס | $85,000 |
| בדיקת נכס | $275 |
| שמאי | $450 |
| מודד/סקר | $275 |
| אחר | $0.00 |
| סה"כ | $86,000 |
| עלות שיפוץ | $20,000 |
| עלויות אחזקה (בזמן שיפוץ) |
|
| מיסי נכס | $1,000 |
| ביטוח | $300 |
| מים, חשמל, וכו' | $500 |
| גינה | $150 |
| אחר | $0.00 |
| סה"כ | $1,950 |
| הוצאות מכירה | |
| מחיר מכירה | $145,000 |
| עמלת סוכנים | $8,700 |
| אחריות לקונה | $350 |
| אישור טיפול בטרמיטים | $0.00 |
| הוצאות סגירה לקונה | $1,500 |
| הוצאות סגירה למוכר | $500 |
| מחיר מכירה נטו | $133,950 |
| רווח: | $21,000.00 |
הערה: שכ"ד צפוי על נכס זה אחרי השיפוץ: $1,450
מידע על האזור
Location Map
דו-משפחתי חדש (דאלאס)
קלייאין דרייב, מנספילד, טקסס
קטגוריה: דו-משפחתי להשכרה
מפרט - סה"כ שתי יחידות מגורים: 6 חדרי שינה, שני סלונים, 4 חדרי אמבטיה, שני מטבחים, 2,536 פיט רבוע, 235 מ"ר
מחיר נכס: $249,900
הוצאות רכישה: $3,500
סה"כ עלות רכישה: $253,400
נתוני השכרה
שכ"ד דירה: $31,200 ($2,600 לחודש)
תיקון אי-השכרה: $1,560 ($130 לחודש)
שכ"ד נטו: $29,640 ($2,470 לחודש)
הוצאות שנתי
ניהול נכס: $1,560
מיסי נכס: $6,960
ועד שכונה: $1,800
עמלת השכרה: $840
תיקונים: $120
סה"כ: $11,280
תזרים מזומנים: $18,360 ($1,530 לחודש)
נתונים על האזור
simplydoit@