מה שווי הנכס היא אחת השאלות הנפוצות שאני מקבל.

נניח כי ישנו נכס אותו אתה מעוניין לרכוש, לדוגמא בית צמוד קרקע באזור דאלאס. מחיר הנכס הוא $90,000. האם זה המחיר הנכון לנכס?

ישנן מספר דרכים לדעת האם מחיר זה מוצדק

כוחות השוק

בראש ובראשונה המחיר האמתי ייקבע בין מוכר לקונה. מחיר זה יישקף את מה שקונה מוכן לשלם ומה שמוכר מוכן לקבל. קונה אשר מעוניין לעבור לגור בנכס כי המיקום הוא טוב, הנכס במצב טוב, בתי הספר באזור טובים, ויש לו משפחה וחברים באזור, יהיה מוכן לשלם עבור הנכס יותר ממשקיע המבצע ניתוח אנליטי על העיסקה. אבל גם למשקיע הנכס "שווה" משהו. כלומר עבור שניהם לנכס יש ערך סובייקטיבי אותו כל אחד מהם יהיה מוכן לשלם.

שמאי

שליחת שמאי, בתשלום, לנכס ובדיקתו תאפשר לדעת מהו שווי הנכס. השמאי יבדוק את מצב הנכס והחלטתו תבסס על מצב הנכס, מיקום הנכס, ומכירות של נכסים (דומים) באזור לתקופה האחרונה – חודש, חודשים או אפילו שנה ויותר.

עלות החלפה

עלות החלפה מתייחסת לכמה הנכס יעלה במידה וצריך לבנות אותו מחדש. במילים אחרות, היה ונקנה את המגרש הצמוד ונבנה עליו נכס זהה כמה זה יעלה לנו.

החזר על השקעה

במקרה של נכס להשקעה תתבצע בדיקה על מהו ההחזר על ההשקעה שניתן לקבל על הנכס בין אם בהשכרה או השבחה. ישנם משקיעים שמחיר הנכס פחות רלוונטי ומה שיותר רלוונטי הוא ההחזר שניתן לקבל מהנכס.

בדיקת כלל אצבע

אתרים כמו זילו או טרוליה או אפילו בדיקה שמבצע המתווך יכולים לתת הערכה גסה של שווי הנכס. הערכה זו בד"כ לא לוקחת בחשבון את מצב הנכס ולכן סטייתה יכולה להיות גדולה.

 

ישנן דרכים נוספות או ניתן לשלב בין מספר אופנים על איך לקבוע את מחיר הנכס. חשוב לזכור שמו"מ הוא חלק מהתהליך הסופי שמשפיע על המחיר. לדוגמה ייתכן ונכס שיקנה במזומן יעלה פחות מנכס שיקנה עם משכנתא.

קטגוריות: השקעות, מידע שוק | תגיות: condo, foreclosure, ארה"ב, בתים צמודי קרקע, דירה, הלוואה, השקעה, משכנתא, מתווך, נדל"ן, עיקול