מזה זמן מה שלא פרסמנו את דו"ח שוק הבתים שלנו ומן הראוי להביט אחורה ולנסות להבין מה קרה.
הסיבה העיקרית היתה שלא ניתן היה להבין בדיוק מה קורה וצריך היה לחכות שהמצב יתייצב.
לניתוח ומידע נוסף ניתן לפתוח את הקובץ הרצ"ב, שם גם ניתן למצוא את העקומה למטה בגודל קריא יותר.

ניתן לראות מספר עובדות והקשרים.
1 – מרמת השיא של 2007 ועד התחתית ביוני 2009, ירד שוק הבתים באיזור ב-45%. אבל תחתית זאת היתה קצרה ביותר. רק חודש אחד.
2 – מאז יוני 2009 חלה עליה מתמדת, חדה למדי. השוק עלה חזרה ב-17% ונמצא ברמה נמוכה ב- 28% מהשיא.
מכאן שאת תחתית השוק עברנו, אבל המחירים עדיין בהחלט אטרקטיביים.
3 – ניתן לראות שהגורם העיקרי לירידה היה המיתון הקשה יחסית, כאשר האבטלה באיזור הגיעה לשיא של כל הזמנים -12%. אלא שזה אמנם מסביר את הירידה, אבל לא עוצמתה.
4 – "משבר ההלוואות" הגביר את העצמה של ירידת מחירי הבתים.

א – ממה נובעת התאוששות המחירים?
שלוש סיבות עיקריות:
א- הכלכלה מראה סימני התאוששות והאבטלה, אם כי גבוה עדיין, יורדת.
.Overshootב – היה בירידת המחירים אלמנט של פאניקה. חלק מהעליה הנוכחית היא פשוט תיקון ל-
ג- למרות ירידת המחירים, עדין קיים ביקוש רב לבתים באיזור ובארה"ב בכלל.

ב – אז מה צפוי?
שוק הבתים איננו גורם עצמאי. הוא תלוי בראש ובראשונה בכלכלה. כאשר הכלכלה טובה, מחירי הבתים עולים. כאשר יש מיתון, הם יורדים.
לכן השאלה היא מה יקרה לכלכלה ולא מה יקרה לשוק הבתים.
בשלב זה לא נראה שניתן לומר האם ההתאוששות הנוכחית הינה זמנית או לא. במידה וההתאוששות תימשך, יעלו הבתים. במידה והכלכלה תיכנס למיתון נוסף, ירדו מחירי הבתים, עד שהכלכלה תתאושש שוב.

יש לזכור ששוק הבתים מצביע כבר שנים רבות על כך שקיים ביקוש רב לבתים.
זו הסיבה שמחיריהם עלו הרבה מעבר לאינפלציה למרות ירידות בתקופות האטה כלכלית.

ג – למה נכנסנו למיתון?
יהיו שיאמרו שהמיתון נגרם כתוצאה מירידת ערך הבתים או בגלל פעולה זו או אחרת של הבנקים. אלא שהמציאות הפוכה. מחירי הבתים ירדו והבנקים נכנסו לבעיות כתוצאה מהמיתון ולא גרמו אותו.
מה קרה?
המיתון התחיל, ויסלחו בעלי הנטיות הפוליטיות שבינינו, מיד כשנכנס בוש הבן לנשיאות ב-2001. מאז למעשה לא יצאנו מהמיתון אלא לתקופות קצרות וארעיות.
למה?
בראש ובראשונה בגלל מחירי הדלק.
עלית מחיר האנרגיה גורם לכל כלכלה להאט, למעט אלן שמפיקות דלק. כך התפתח משחק של חתול ועכבר בין המדינות המתועשות, כולל ארה"ב, לבין מפיקות הדלק.
מחיר הדלק עלה, הכלכלה האטה, ממשלים הורידו ריביות, הכלכלה התאוששה קצת ואז עלה מחיר הדלק יותר וחנק את הכלכלה שוב וחוזר חלילה.
מתי התפוצץ הבלון הזה?
כאשר בספטמבר 2007 הגיעו הריביות כמעט לאפס ולא היה להן יותר מקום לרדת ואילו הדלק הגיע למחיר אסטרונומי של $140 לחבית. במחיר זה לא יכלה יותר הכלכלה לעמוד והחל מיתון קשה והתדרדרות. ההתדרדרות אמנם נעצרה, אבל בשיטה לא ראויה. ע"י הדפסת כסף.
שוב נכנסנו למעגל שקשה יהיה לצאת ממנו בשיטות הנוכחיות. גם היכולת להדפיס כסף מוגבלת. אמנם בזמן המיתון ירד מחיר הדלק ל-$40 לחבית. אבל מיד עם ה"התאוששות", עלה ל-$80.
לכן הפתרון הרצוי היה, כפי שהציעו רבים, להפיק דלק וגז באופן עצמאי. בעיקר באלסקה.
אבל לא לממשל בוש ולא לממשל אובמה היתה המנהיגות הדרושה לשם כך.
במקום זאת הם בחרו בדרך ה"קלה" של הורדת ריבית או הדפסת כסף.

בסופו של דבר לא ייתן מחיר הדלק לכלכלה להתאושש.  אם תהיה התאוששות, בעה"ש, יעלה מחיר הדלק שוב ויחנוק את הכלכלה שוב.
אלא אם כן תפיק ארה"ב דלק וגז באופן עצמאי.
יש לציין שלהפקת דלק וגז בארה"ב ישנם שני יתרונות כלכליים נוספים שהם חשובים מאוד כיום:
1 – יצירת מקומות עבודה. 2- הורדת הגרעון התקציבי בזכות גביית תמלוגים.
ע"מ להסיר ספק, האמור למעלה משוחרר מכל שיקול פוליטי או אחר. זהו ניתוח כלכלי בלבד.

ד – מה לגבי העתיד?
לכן, בניגוד למצבים דומים בעבר, קיים סימן שאלה לגבי עתיד הכלכלה. קשה לדעת האם ומתי ישכיל הממשל לפתור את בעיות הכלכלה כפי שהשכילו לעשות בזמנם ממשלים כגון קלינטון, ריגן, טרומן, אייזנהאור ואחרים.
חוסר הוודאות לגבי הכלכלה גורם לחוסר וודאות לגבי שוק הבתים.
אמנם ממשל אובמה הכריז לאחרונה על פתיחת חלק מחופי ארה"ב להפקת דלק וגז כי "פתרונות חלופיים אינם מספקים כיום", מה שמראה על התפקחות מסוימת. אלא שזה עדיין רחוק מלפתור את מצב הכלכלה.

בקובץ המצורף ישנן עקומות וניתוחים נוספים, למעוניינים.
ביניהם עקומות מחירי הבתים לערים ה"ישראליות" באיזור.

ה – שוק המשכנתאות משתפר
שוק המשכנתאות השתפר מאוד בשנה האחרונה, אם כי לא הגיע לרמה שלפני ה"משבר" ב-2008.
נוסף המגיע עד $729,750 באזורנו, באופן קבוע. Conforming שנוי חשוב היה הכרה בסכום
לפני כן היה הסכום 417,000 $ בלבד.
* שוב ניתן לקנות בתים עם 10% מזומן.
* רמת הקרדיט המינימאלית הורדה ל-680 במקום 720 (720 במקום 740 ל-90% הלוואה).
* ניתן לקבל הלוואות לרכוש להשכרה בריבית סבירה.
* ניתן לקבל הלוואות גבוהות עד $2.0 מיליון דולר בריבית סבירה.
* ניתן לקבל הלוואות גבוהות מ- 2.0 $ מיליון דולר בריבית גבוה יותר.
* חזרו ההלוואות ל-5 שנים, כולל ריבית בלבד, בריבית נמוכה בהרבה משל ה-30 שנה.
* כל הריביות עדיין נמוכות יחסית. חלקן מהנמוכות שהיו אי-פעם.
זמינים שוב, אבל רק עד 75% מערך הבית.  Home Equity Line of Credit (HELOC)
בעבר מוכנים להמשיכו גם מעבר ל-75%. HELOCs חשוב מכך, בנקים שנתנו לכם
* נכנסו חזרה הלוואות ללוווים עם קרדיט נמוך. אלא שלאלו ריבית ועלויות גבוהות.

לעומת זאת עדיין נדרש להוכיח הכנסה. בד"כ תידרש הכנסה שבה ההתחייבויות לא יעלו על 45% מההכנסה ברוטו (50% עד 417,000$ ), אלא אם כן לוקחים הלוואה יקרה כאילו שהקרדיט נמוך.

ו – המחירים הנמוכים יחסית עדיין מהווים הזדמנות טובה לקנות בתים.
מצד שני אנחנו מחזיקים בדעתנו משכבר הימים, שלאדם הרגיל לא רצוי לקנות רכוש במקומות מרוחקים מ"העמק". אפילו לא במרחקים "קצרים" כגון סקרמנטו.

במידה וישנן שאלות או הערות, נשמח לענות.

בברכה,

יצחק אגם.
AGI Financial, Inc.
Real Estate Loans and Investments
650-323-3522
agami@agiloans.com

קטגוריות: כללי | תגיות: ארה"ב, נדל"ן, סיליקון וואלי