שאלות נפוצות

האם שכר הדירה מובטח?

לא. אם כי מנסיון לא קרה אף פעם שלא הצלחנו להשכיר נכס.

מי מנהל את הנכס?

בכל אzור בו אנו פועלים קיימת חברת ניהול נכסים המנהלת את כל הקשור לנכס: השכרתו וטיפול בעיניינים שוטפים.

האם אנחנו חייבים להשתמש בחברת הניהול שלכם?

אין חובה אם כי נוכל לפקח טוב יותר על החברה עליה אנו ממליצים וגם תוכל להנות מהנחה בעמלות הניתנת למשקיענו, אבל אין חובה לעבוד עם חברת הניהול שאנחנו ממליצים עליה.

מה הן העמלות שחברת הניהול גובה?

ישנן שתי עמלות:
א. דמי ניהול נכס חודשיים, בד"כ בין 8% ל- 9%.
ב. עמלת השכרת נכס חד פעמית כאשר משכירים את הנכס בד"כ בין 50% ל- 80% מהשכר דירה הראשון.

האם יש משכנתאות לישראלי שרוצה לקנות בארה"ב?

כן, ניתן להשיג משכנתא. צור עמנו קשר לפרטים נוספים.

כמה מס אני צריך לשלם?

שאלה טובה וצריך להפנות אותה ליועץ מס. באופן עקרוני יש אנמת מס בין ארה"ב לישראל כלומר אין כפל מס.

מה הוא תהליך הרכישה, במידה ואנו מעוניינים להשקיע?

החלטה באיזה שוק (או שווקים) להשקיע. סביר להניח כי אני אסייע לקבל החלטה זו והיא תסתמך על מספר רב של פרמטירים סובייקטים.
הפנייה למתווך מקומי, איתו אנו עובדים, ואשר איתו תחל עבודת זיהוי הנכס והגשת הצעות.
זיהוי נכס + בדיקות מקדימות.
הגשת מסמך הצעה מסודר.
(לכשהצעה התקבל) בדיקת הנכס ע"י מהנדס נכס (בתשלום).
(בהנחה כי הכל בסדר עם הנכס) השלמת רכישה של הנכס ("סגירה" על הנכס) ולקיחת בעלות - יבוצע רישום במחוז (כמו טאבו) על שם הבעלים.
חתימת הסכם עבודה עם מנהל הנכס ע"מ שיוכל להתחיל לשווק את הנכס לשוכרים פוטנציאלים.
הכנת הנכס להשכרה (לרוב: צבע, ניקיון, שטיחים וכדומה).
השכרת הנכס

מה היא האחריות שאתם נותנים למה שקורה עם ניהול הנכס?

אין אחריות לגבי מנהל הנכס אבל יש יכול השפעה. מכיוון שאנו מספקים להם הרבה עבודה הם מתייחסים אלינו כאל ה"בוס" ולכן יש יכולת להשפיע על מצבים שונים. האם זה אומר שנוכל לפתור כל סיטואציה לשביעת רצון המשקיע? לא! לסייע - כן, לעזור - כן. רוב הפעמים בהם המשקיע לא היה שבע רצון היו כשהצפיות/דרישות של המשקיע היו לא הגיוניות.

המרחק הינו גורם מרתיע, איזה בטחונות ניתן לקבל לניהול הנכס , מצבו ובחירת הנכס...

כמשקיע חשוב לבצע את הבדיקות שלך גם כן: אתה מוזמן לבודק מי הצוות איתו אנו עובדים, וכמובן חייבים לבקוד כל נכס. זו הסביה שבגללה שולחים (בתשלום) מהנדס בידקת נכס. האינטרנט מייצר המון שקיפות וזה מסייע בתהליך קבלת ההחלטה.
מומלץ לנסוע לראות את האזור, נכס/ים, ואת הצוותים.
שאיפתנו היא תמיד לנסות ולזהות בורות לפני שנכסנים אליהם. אם כבר נכסנים לבור חשוב לדעת שיש לצידך מישהו עם ניסיון רב שיכול לסייע ביציאה מהתסבוכת.
החוכמה היא למזער סיכונים. וזה שילוב של מדע, אומנות, וניסיון.

איפה כדאי להשקיע, איזה איזור הוא מומלץ לרכישה?

זו היא שאלה כללית מידי. אופי ההשקעה שונה מאשור לאזור, כגון מחיר רכישה, אופן רכישה, מצב הנכס, טווח זמני החזקה מומלץ לאזור, תזרים מזומנים צפוי, נכס למטרת השכרה או למטרת השבחה, רכישה במזומן או עם מימון, ועוד פרמטרים אחרים הקשורים לאופי שלך, המשקיע. חשוב להכיר אותך קצת יותר לפני נתינת המלצה ספציפית. יש עניין של יכולת כלכלית, ציפיות, ניסיון, בטחון, חששות, וגם קצת יעדים כלכליים
אותם מנסים להשיג . . . בוא ונדבר.

הערכת סיכונים

סיכון: נכס עומד ריק

אופני התמודדות/מניעה:

רכישה באזור שכירות טוב-חזק
רכישה באזור בו ישנה יציבות של שוכרים
הורדת שכר דירה
שיווק אגרסיבי יותר
הצעת "תגמולים" לדייר
ועוד

סיכון: שוכר הורס את הנכס

אופני התמודדות/מניעה:

בידקת רקע של השוכר לפני כניסתו לנכס
רכישה באזור ה"מושך" דיירים טובים
ביטוח נכס המכסה מצב כזה (צריך לוודא כי הביטוח אכן נותן כיסוי)
בדיקה תקופתית של הנכס ע"י מנהל הנכס
בטחונות גבוהים יותר מהשוכר (אם ניתן)

סיכון: סופת טורנדו (נזקי טבע)

אופני התמודדות/מניעה:

ביטוח נכס טוב. ביטוח אמור לכסות גם תיקון נכס וגם אובדן שכר דירה
רכישה באזורים שאינם מוכי-אסונות
רכישה של נכס חדש יותר

סיכון: ירידת ערך הנכס

אופני התמודדות/מניעה:

רכישה באזור שכבר ספג ירידות רבות מקטינה את הסיכוי שיהיו ירידות גדולות נוספות
רכישה מבוססת על תזרים מזומנים ולא על עליות ערך עתידיות
רכישת נכס למטרת השבחה ולא למטרת השכרה (טווח קצר)

סיכון: השפעת המשבר על מחירי הנדל"ן

אופני התמודדות/מניעה:

קודם כל חשוב להבין שלא כל שווקי הנדל"ן בארה"ב זהים. ייתכנו שווקים שיושפעו בצורה חריפה יותר ואחרים שלא יושפעו כלל (דאלאס שונה מוושינגטון די סי השונים מפיניקס, וכו'). ישנם שווקים (דטרויט) עם הגירה שלילית של אוכלוסיה ועבודה לצד שווקים (דאלאס) עם גידול גבוה של אוכלוסיה ומשרות.

ניחוש: משקיעים מחפשים לשים את הכסף במקומות בטוחים. הערכה: עקב תנודות השווקים לצד מחירים זולים של נדל"ן, לצד העובדה ששווקי הנדל"ן כבר ראו ירידות משמעותית, ולצד ריביות זולות על המשכנתאות יגרמו למשקיעים לזוז לכיוון של נדל"ן (לפעמים דרך השקעה בחברות שמשקיעות בנדל"ן ולא בהכרח בבעלות ישירה של נכסים)

סיכון: איך אדע שהביטוח על הנכס כולל כל תרחיש אפשרי? מי דואג לביטוח?

אופני התמודדות/מניעה:

סוכן ביטוח דואג לביטוח.
צריך לשאול את איש הביטוח את השאלות ולבקש לראות את הסעיף בחוזה הביטוח שעונה על כל מקרה.
ניתן גם להעביר את חוזה הביטוח לסוכן נוסף ע"מ לקבל חוות דעת נוספת

השקעות נדל"ן ארצות הברית (ארה"ב) נכסים, מידע, אימון, ייעוץ